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花样年、彩生活拟分拆商管上市平台,“双子”布局能否打破低估值窘境?「企业观察」

日期:2022年07月11日

       上海报道, 花样年控股与彩生活联合宣布拟分拆经营管理业务并上市。 彩生活董事长兼执行董事潘军或将迎来第三个上市平台。 在此之前, 花样年与彩生活近期在工商管理业务整合上动作频频。 有业内人士指出, 商业物业管理与住宅物业管理有不同的管理措施和标准。 将两者分开, 有利于实施更加专业化的管理, 增强其在激烈的房地产市场中的竞争力。
        嘉禾家产研究院院长唐卓告诉华夏时报记者, “相比普通的物管赛道, 现在的商管赛道知名度和估值都更高, 上市公司也少, 所以越早越高 上市利益, 上市利益越高。” 物业“双子”的布局越来越清晰。 花样年和彩生活将目光投向了企业管理业务的赛道。 7月26日上午, 花样年控股与彩生活联合发布《关于可能分拆的自愿性公告》, 透露正在考虑分拆各自的商业及综合物业管理业务和商业运营管理业务。 主板单独列出。 根据公告, 分拆将导致将在开曼群岛注册成立的实体持有的单一集团单独上市。 预计分拆完成后, 新上市公司将从事提供与商业物业、综合综合体、公共设施、工业物业相关的物业管理服务和商业运营服务。 花样年及彩生活已向联交所申请建议分拆, 联交所已确认其可就建议分拆提出上市申请。 事实上, 两家公司的分拆计划早已相关行动。 7月5日晚, 绿地控股与花样年控股联合发布公告, 绿地控股拟将其全资子公司上海绿民物业管理有限公司(以下简称“上海绿民”)100%股权转让给一家 花样年控股的子公司。 公司为深圳市富昌商务服务有限公司, 股权转让对价为12.6亿元。 根据交易公告, 绿地控股将委任花样年旗下的鲁民物业为战略重点商业物业管理服务商。 交易完成后的五年内,

绿地控股承诺交付不少于2500万平方米的商业相关物业建筑面积。 同时, 绿地控股将在三年内在一二线城市提供不少于60万平方米的额外商业管理项目, 并与上海鲁民签订郑州绿地全球商品贸易港项目合同。 一年内330, 000平方米。 合同。 这也意味着, 花样年将提前锁定绿地控股带来的商管物业服务领域, 押注商管业务的未来增长。 除了收购绿民地产, 今年5月以来, 彩生活还频频出让其经营管理业务资产。 至此, 已完成13家商管公司的受让, 其中9家为100%股权, 4家商管公司股权比例在80%至90%之间, 收购方为深圳华阳乐商服 有限公司(以下简称“华洋乐”)。 “天眼查”平台显示, 华扬乐于今年3月16日成立, 归邻里音乐(香港)所有有限公司(以下简称“邻里音乐”), 法定代表人兼总经理陈新宇兼任花样年和彩生活的执行董事兼首席财务官。 工商登记信息显示, 由邻里100%控股的深圳市前海邻里商业服务有限公司, 由彩生活董事长兼执行董事潘军担任执行董事。 公司。 值得一提的是, 2020年4月1日, 彩生活与花样年签订了修订后的竞业限制协议。 双方约定, 花样年将仅收购物业管理公司,

或投标组合纯商业物业管理, 不参与。 任何物业管理服务业务; 彩生活将继续从事综合物业管理服务, 确保彩生活和花样年旗下的企业管理公司在未来上市时不会遇到“横向竞争”的问题。 对于未来的商管上市平台, 有业内人士认为, 考虑到华阳乐与彩生活在人事、资产转让等方面的错综复杂的关系, 华阳乐或将成为花样年旗下商管业务的上市平台。
        但华阳乐成立不到一年, 并不符合港交所“上市公司近三个财政年度至少盈利5000万港元”的约束。
        华夏时报记者注意到, 除了华洋乐, 花样年旗下的另一家物业管理平台——深圳美宜家商务服务集团有限公司(以下简称“美宜家”)也拥有一定数量的商业物业。 2015年12月, 美宜家获准在新三板挂牌, 成为国内首家度假物业运营商, 但于2017年底从新三板退市。在美宜家2017年度业绩发布会上, 潘军表示, 希望 未来把美宜家放到更大的平台上。 同时, 上海绿民并未落户华阳乐, 而是落户于今年3月成立的深圳市富昌商业服务有限公司(以下简称“深圳富昌”)。 “天眼查”平台显示, 深圳未来100%归未来环球(香港)有限公司所有。目前, 深圳富昌对外投资资产仅为深圳市美宜家住宅物业服务集团有限公司。公司成立 于2021年1月, 由深圳未来持有70.95%。 高价值企业管理赛道仍有空间。 8月2日, 对于本次分拆的资金安排, 彩生活和花样年均回应《华夏时报》记者:“处于上市静默期, 不便回复。” 采访中,

华阳乐、美宜家等均未回应企业管理上市平台是谁的问题。 市场声音普遍认为, 商业管理物业的高估值是花样年独立分拆彩生活思路的重要因素。 嘉禾家产研究院院长唐卓告诉华夏时报记者, “相比普通的物管赛道, 现在的商管赛道知名度和估值都更高, 上市公司也少, 所以越多越高。 列出他们早上上市时可以享受的福利。” 据科瑞物业统计, 今年上半年, 50强物业公司共新增扩建项目3142个, 写字楼项目占比近30%, 为上半年最大 业务类型数量。以及来自地产股的PE看, 有商业地产支持的楼企可以获得更高的PE(市盈率), 如华润万象人寿(01209.HK,

市盈率101.25倍)、宝龙商业(09909.HK, 市盈率39.44) 次)、和景友货(01209.HK, 市盈率39.44倍)、03913.HK, 市盈率39.42倍)等。 目前, 港股中专注于非住宅业务的企业管理公司相对较少。 仅有华润万象人寿、宝龙商业、中骏商管(00606.HK)等少数几家。 东亚前海证券分析师金文喜认为, 未来基金会偏向于细分板块, 比如经营管理赛道。 ”。从彩生活本身来看, 作为“物业第一股”, 彩生活一直保持着行业第一梯队的规模和体量。然而, 随着后来者蜂拥进入物业管理领域, 彩生活 人寿近几年发展有些“后劲不足”, 股价常年徘徊在港股中部, 2018年至2020年, 彩生活实现营业收入36.14亿元、38.45亿元 分别为35.96亿元和35.96亿元,

同比分别增长121.9%、6.4%和-6.5%;全年归属于母公司股东的净利润分别为4.85%、1亿元、4.99亿元、 5.02亿元, 同比分别上涨51.3%、2.8%和0.6%。截至8月4日上午收盘, 彩生活股价为2.53港元/股, 市盈率 仅6.310倍, 总市值37.63亿港元。 “彩生活应该是全行业并购最多的, 在上市前完成了85家公司的并购, ”潘军在今年3月26日召开的业绩会上表示:“这对整个行业来说都是鼓舞人心的。 . 如何提高并购质量, 我想只有一个, 那就是建立精细化经营的体系。” 当时, 潘军强调, 并购不是目的, 关键是如何挖掘新的利润空间。 经过两年的调整, 彩生活认为, 只有实施精细化管理, 才能实现质量管理区域增长, 追求品质、健康、更有价值的区域增长, 这也是彩生活未来要做的事情。 不是不顾利益而盲目扩大规模。 唐卓直言, 从已经上市的彩生活来看, 在彩生活中加入工商管理板块只能算是“新瓶装旧酒”, 很难改变对彩生活的固有认知。
        资本市场上的品牌。 然而, 花样年重新打造上冠品牌上市, 拥有“双上市品牌”将引发市场较大波动。

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